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地产债行情修复与信用策略研判：目前地产行业违约进程已较为深入，市场出清接近尾声，后续出现增量负面信息的概率不大。在当前资产荒逻辑主导下，地产债板块整体配置性价比较高，可关注国企地产债投资机会，具体来看：1、从板块比价来看，地产债绝对和相对收益仍具有吸引力，配置性价比较高；2、资产荒环境下，各板块信用利差持续压缩，地产债或仍有下行空间，但考虑民企地产债供给修复乏力，成交活跃度趋平，估值波动风险仍存，因此依然建议关注1-3 年中高等级国企地产债投资机会。

近期地产行业热点事件频发导致部分主体债券价格波动放大，市场对地产债行情修复的关注度上升。从不同维度关注地产债修复行情的持续性：

一、基本面视角：政策利好驱动下地产债收益率快速下行，行情修复明显走在了基本面数据改善之前。去年底“金融16 条”、“三箭齐发”等地产政策持续发力，金地、龙湖债券价格出现大幅反弹，带动地产债板块行情开始修复，整体收益率大幅下行，市场对地产债行情修复情绪进一步升温。今年2 月以来商品房销售成交量、价格以及土地成交同比出现向上的拐点，行业基本面边际回暖，地产债行情修复领先于行业基本面回暖。未来，伴随前期稳地产政策支持效果持续显现，2023 年地产行业基本面有望边际改善，但难回过去高斜率和高水平。

二、成交与换手率：1、当前地产债板块修复行情已持续显现，国企地产修复尤为显著，中央国企、地方国企地产债成交价格整体逐渐创新高，成交价格均在99 元以上；混合所有制、民营企业地产债价格在经历近期地产热点事件影响后成交价格小幅回落。2、市场较为关注的高收益地产债主体主要为金地、龙湖、碧桂园、远洋、旭辉等非国企地产，近年来成交持续保持活跃，目前仍为高折价成交。3、从换手率来看，金地、龙湖换手率下降，估值波动趋于稳定，远洋、旭辉成交依然较为活跃，未来仍需关注价格波动。

三、收益率表现：国企、民企地产债信用利差均出现大幅下行，但信用分层仍较为明显，市场对民企地产债的风险担忧情绪仍在。民企地产债信用利差从250%快速收窄至100%以内，当前利差仍处于80%即8000BP 的绝对值水平；国企地产债信用利差从去年12 月的200BP 高点快速收窄至当前的90BP。

当前按市场收益率可对房企划分为以下四挡：1、 安全区间房企：如保利、招商、中海、华润、铁建、万科、金茂、绿城等；2、收益率偏高房企：美的置业、龙湖、金地；3、估值波动房企：新城控股、碧桂园、远洋集团；4、违约/展期房企：如富力、龙光、旭辉、奥园、阳光城、恒大等。

四、净融资与存量：近期国企地产债发行大幅放量，国企、非国企地产再融资能力分化显著。地产债存量逐步趋于稳定。1、今年以来地产债累计发行1309.37 亿元，较去年同比增长11%，其中国企地产债累计发行占比高达95%，反映出当前非国企地产整体的再融资能力仍较弱。2、当前地产债规模较2021年末、2022 年末均小幅增加，整体维持在1.5 万亿存量债水平，但民企地产债占比下滑显著，从2016 年占比最高点53.26%降为当前28.04%，且在持续下降中，资质稍弱的民营地产企业后续或将随着存量债到期后逐渐退出信用债市场。

风险提示：

信用风险事件超预期发生；房地产政策不及预期。

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